农村房屋权属纠纷怎么处理

最新修订 | 2025-03-18
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王淳律师
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专家导读 农村房屋权属纠纷的处理方式:首先当事人可自行协商达成协议化解,如确定房屋边界。协商不成可申请乡镇政府或村委会等基层组织调解,利用其熟悉本地情况的优势促成和解。调解无效可向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,按规定裁决。对仲裁结果不满可向法院起诉,法院依法依证据判决。处理过程中要注意收集保存房屋建造凭证、土地使用证等证据保障权益。
农村房屋权属纠纷怎么处理

一、农村房屋权属纠纷怎么处理

1、农村房屋权属纠纷有如下处理方式当事人可先自行协商,达成协议来化解纠纷。例如,双方就房屋边界争议协商确定界限。

2、协商不成时,能申请乡镇政府或村委会等基层组织调解,因其熟悉本地情况利于和解。

3、调解无效的话,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,按照法律法规承包合同裁决。

4、要是对仲裁结果不满,可向法院提起诉讼,法院会依法律和事实证据判决。处理中要注意收集保存证据,像房屋建造凭证、土地使用证等以保障权益。

二、农村房屋继承引发纠纷怎样依法解决

农村房屋继承纠纷,首先看是否存在有效遗嘱。若有遗嘱,按遗嘱内容确定房屋归属,遵循遗嘱继承优先原则。若没有遗嘱,则按法定继承处理,由第一顺序继承人(配偶、子女、父母)均等分割房屋权益,若第一顺序无人,再由第二顺序(兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承

解决纠纷途径多样。自行协商是首选,各继承人可就房屋继承份额、使用等问题沟通协商,达成一致后签订协议。若协商不成,可申请人民调解委员会调解,在中立第三方调解下,依据法律和情理促成和解。若调解也无法解决,可向房屋所在地基层法院提起诉讼,法院会依据法律规定、证据情况等进行审理判决,以法定方式确定房屋继承归属。

三、农村房屋买卖纠纷怎样依法解决

农村房屋买卖纠纷通常可按以下方式依法解决:

首先,双方自行协商。基于平等自愿原则,就争议事项沟通,寻求都能接受的解决方案,这是成本最低且高效的途径。

其次,若协商无果,可申请调解。由村委会、人民调解委员会等第三方介入,居中调解,依据情理和法律促使双方达成和解协议。

再者,若调解不成,有仲裁协议的可提交约定的仲裁机构仲裁。仲裁具有专业性、高效性等特点。

最后,可向有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼中,法院会依据《民法典》等相关法律法规,审查房屋买卖合同的效力、双方履行情况等。若合同有效,按约定履行;若无效,根据过错分担责任。诉讼需准备好相关证据,如合同、付款凭证等,以维护自身合法权益。

在探讨农村房屋权属纠纷怎么处理时,我们还要明白,后续可能还会面临诸多关联问题。比如纠纷解决后,房屋的产权变更登记流程是怎样的,需要准备哪些材料等。因为不同情况会有不同的办理要求,稍有不慎就可能耽误进程。另外,若房屋存在部分新建、改建情况,在权属明确后,如何依规完善相关手续也是个要点。要是你在农村房屋权属纠纷处理之后,对这些后续问题存在疑问,或是处理纠纷过程中就有诸多不解,那就赶快点击网页底部的“立即咨询”按钮,专业法律人士将为您详细解答。

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[律师回复] <br/>一、农村房屋买卖合同的界定<br/>农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是,农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋,即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。<br/>“小产权房”并非严格的法律概念,结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号),我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定,在农村集体土地上开发建设,向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出,我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。<br/>二、农村房屋买卖合同的法律效力<br/>司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。<br/>(一)一般裁判规则<br/>1、最高人民法院<br/>《最高人民法院关于印发lt;全国民事审判工作会议纪要gt;的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。<br/>另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”<br/>2、各地高级人民法院<br/>根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。<br/>根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第1<br/>3、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。<br/>根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。<br/>根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。<br/>(二)特殊裁判规则<br/>我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。<br/>1、集体经济组织成员资格的判断标准<br/>根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看,北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。<br/>另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区法院一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。<br/>2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力<br/>出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或起诉前已成为城镇居民,或起诉前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?<br/>从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,法院则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数法院裁判认为,出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。<br/>3、连环交易中农村房屋买卖合同效力<br/>出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?<br/>从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。<br/>4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制<br/>北京地区法院认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。
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