买卖不破租赁需要备案吗

[律师回复] 未备案租赁合同不适用买卖不破租赁<br/>当事人签订房屋租赁合同后，应当向房产管理部门登记备案，理由有三点：<br/>(1)法律、部门规章等对此有明文规定；<br/>(2)已经备案的房屋租赁合同，在主张买卖不破租赁时，更能得到法院支持；否则，租赁关系有可能被法院认定为不能对抗新的房屋所有人；<br/>(3)已经备案的房屋租赁合同，更能证明合同的真实性。

[律师回复] 1、买卖不破租赁租赁合同是不需要备案的，租赁合同备案在全国没有统一的规定。<br/> 2、租赁合同是否有效，主要取决于合同的内容，与是否办理登记备案没有太大关系，但是，有些地方房屋出租不办理登记备案的行为确实是属于违法行为!

[律师回复] 1、买卖不破租赁租赁合同是不需要备案的，租赁合同备案在全国没有统一的规定。<br/> 2、租赁合同是否有效，主要取决于合同的内容，与是否办理登记备案没有太大关系，但是，有些地方房屋出租不办理登记备案的行为确实是属于违法行为!

[律师回复] 拍卖财产不适用于买卖不破租赁，买卖不破租赁的例外：<br/>1、动产租赁的限制适用<br/>从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。<br/>2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用<br/>最高人民法院关于适用相关规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。<br/>3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用<br/>查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。<br/>4、破产财产处理过程中的限制适用<br/>破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。<br/>正常情况下只有人民法院才能依法处置拍卖的财产，问题是，此不动产如果在被法院拍卖之前就已经租出去了的话，就算是法院要拍卖，恐怕也很少有人会竞拍的，法院也没有权利强制性的要求受买人接受这样的一种结果，毕竟大多数人买不动产还是为了尽快使用。

[律师回复] 不备案，有证据证实也是有效的。<br/>一、买卖不破租赁是指，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。<br/>二、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释如下：<br/>1、《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。<br/>2、我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。<br/>3、最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(施行)第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”<br/>4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”<br/>三、　买卖不破租赁、抵押的例外情形：<br/>1、租赁物被没收、征收的。<br/>2、先抵押后出租，抵押权已经登记的。（抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”）<br/>3、房屋在出租前已被人民法院查封的。