岳麓区房产纠纷律师

[律师回复] 小区业主与开发商之间关于地下停车位产权的纠纷是较为常见的问题，下面我从不同方面为你详细分析： 地下停车位的类型及产权归属 规划内的地下停车位 产权归属开发商 ：如果地下停车位是经过规划部门批准，且开发商在建设时将其成本未分摊到业主所购房屋的房价中，那么依据《民法典》等相关规定，这类停车位的所有权一般归属于开发商。开发商可以对其进行出售、附赠或者出租等处分行为。 举例 ：某小区在建设规划中明确有地下停车位，开发商在销售房屋时，车位的建设成本没有包含在业主购房款里，此时开发商有权将车位单独售卖。 计入公摊面积的地下停车位 产权归属全体业主 ：当地下停车位的面积已经计入了小区房屋的公摊面积时，这意味着全体业主在购房时已经为停车位支付了相应的价款，那么该停车位的产权就归全体业主共同所有。开发商不能将其单独出售或出租获利。 举例 ：某小区的地下停车位面积被分摊到了每一户业主的购房面积中，业主购房合同中也明确体现了这一点，那么该小区地下停车位的产权属于全体业主。 人防工程改造的地下停车位 产权归属国家 ：根据《人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。虽然人防工程的产权属于国家，但开发商作为投资者通常在和平时期拥有对其的使用和收益权，可以将其作为停车位出租，但不能进行出售。 举例 ：某小区的地下部分属于人防工程，开发商将其改造为停车位出租给业主使用，收取一定的租金。 常见纠纷情形及处理方式 开发商擅自出售无产权停车位 纠纷表现 ：开发商将本应属于全体业主的停车位或者人防工程改造的停车位进行出售，与业主签订所谓的“停车位买卖合同”。 处理方式 ：业主可以向法院提起诉讼，要求确认该买卖合同无效，开发商返还已收取的购买费用，并承担相应的赔偿责任。因为开发商对无产权的停车位没有处分权，其出售行为违反了法律规定。 开发商不按约定交付停车位 纠纷表现 ：开发商在与业主签订停车位购买或租赁合同后，未能按照合同约定的时间、地点和标准交付停车位。 处理方式 ：业主可以依据合同约定要求开发商承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。如果开发商的违约行为导致业主无法实现合同目的，业主还可以要求解除合同。 停车位权属不明引发的纠纷 纠纷表现 ：由于小区规划、建设等方面的问题，导致停车位的产权归属不明确，业主和开发商对停车位的所有权或使用权存在争议。 处理方式 ：业主和开发商可以先协商解决，通过查阅小区的规划文件、购房合同、建设成本核算等资料，明确停车位的产权归属。如果协商不成，可以向相关部门申请调解，如房地产管理部门、消费者协会等。也可以向法院提起诉讼，由法院根据查明的事实和相关法律规定进行裁决。 业主维权的注意事项 收集证据 ：业主在维权过程中要注意收集相关证据，如购房合同、停车位买卖合同或租赁合同、付款凭证、小区规划文件、宣传资料等，这些证据将有助于证明自己的主张。 了解相关法律法规 ：业主应了解《民法典》《人民防空法》《物业管理条例》等相关法律法规，明确自己的权利和义务，以便在维权过程中能够有理有据地维护自己的合法权益。 通过合法途径维权 ：业主维权应通过合法、合理的途径进行，避免采取过激行为。可以先与开发商协商解决，协商不成再通过调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。

[律师回复] 您好！根据湖南省的政策，空置房的物业服务费不高于九折。

[律师回复] 一般情况下，仅仅因为被起诉五年未交不到一万的物业费，在法院判决前不会直接影响征信。但如果出现以下情况，就可能对征信产生不良影响： 法院判决后积极履行义务 若法院审理后判决你需要缴纳物业费及可能产生的滞纳金等费用，而你在规定的履行期限内及时、足额支付了相关款项，这种情况下不会影响个人征信。因为你遵守了法律判决，履行了应尽的义务。 法院判决后拒不履行义务 当法院作出判决，要求你支付物业费，而你有能力履行却拒不履行时，物业公司可以向法院申请强制执行。法院在强制执行阶段，可能会将你列入失信被执行人名单。一旦被列入该名单，就会对你的征信产生严重的负面影响，主要体现在以下方面： 金融信贷受限 ：在向银行等金融机构申请贷款、信用卡时，金融机构查询到你有失信记录，会认为你信用状况不佳，还款意愿和能力存在问题，从而拒绝你的申请。 生活消费受限 ：根据相关规定，失信被执行人会被限制高消费，比如不能乘坐飞机、高铁商务座，不能在星级以上宾馆、酒店等场所进行高消费，子女就读高收费私立学校也会受到限制等。 所以，在收到法院的传票后，建议你积极与物业公司沟通，尝试协商解决物业费的问题，或者在法院审理过程中如实陈述情况，配合法院的判决并及时履行义务，避免对个人征信造成不良影响。

[律师回复] 你好，请说下详细情况

[律师回复] 把中山的房子准备卖掉的话，有不少方面需要注意呢。我可以给你详细梳理一下流程和要点。 前期准备 1. 产权确认 ：你得先确认自己对该房屋拥有完整、合法的产权。查看房产证等相关产权文件，确保产权清晰，不存在抵押、查封、纠纷等情况。要是房子还有贷款未还清，需要先和贷款银行沟通提前还款解押的事宜。 2. 房屋评估 ：可以找专业的房地产评估机构对房屋进行评估，了解当下房屋的市场价值。这有助于你合理定价，避免定价过高导致房屋难以出售，或者定价过低自己遭受损失。 3. 整理房屋 ：对房屋进行适当的清洁和整理，把一些不必要的杂物收拾好，让房屋看起来更加整洁、美观，这样能增加房屋的吸引力。 寻找买家 1. 自行出售 ：你可以通过在小区张贴出售信息、在社交媒体平台发布房屋出售内容、向亲戚朋友告知出售意向等方式，自行寻找买家。 2. 委托中介 ：也可以选择一家信誉良好、规模较大的房地产中介公司，委托他们帮忙寻找买家。和中介签订委托合同的时候，要明确委托期限、佣金比例、服务内容等关键条款。 交易流程 1. 签订合同 ：当找到合适的买家后，要和买家签订正式的房屋买卖合同。合同中应详细约定房屋的基本信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。建议使用当地房地产管理部门制定的示范合同文本，以保障合同的合法性和有效性。 2. 办理网签 ：在很多地方，房屋买卖需要进行网上签约。你和买家要在房地产管理部门的相关系统上进行合同备案，网签可以防止一房多卖等情况发生。 3. 资金监管 ：为了保障交易资金的安全，建议采用资金监管的方式。买家将购房款存入监管账户，待交易完成后，监管机构再将款项支付给你。 4. 缴税过户 ：根据相关规定，买卖双方需要缴纳一定的税费，如契税、增值税、个人所得税等。缴纳完税费后，双方一起到当地的不动产登记中心办理房屋过户手续，将房屋产权从你名下转移到买家名下。 5. 交房 ：在完成过户手续后，按照合同约定的时间将房屋交付给买家。交房时，要确保房屋的水、电、气等费用结清，相关物品交接清楚。 整个过程中如果遇到任何法律问题或者有不清楚的地方，都可以随时问我。