土地房产 法律问答
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天津东方律师事务所律师
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拍卖房屋留出五到八年租金可不可以[律师回复] 司法拍卖里能不能留出五到八年租金，得根据不同情况来判断。 要是房子在被查封之前就已经合法出租，并且租赁合同是有效的，按照“买卖不破租赁”这个原则，承租人在租赁期间内继续占有、使用房子是受法律保护的。这种情况下，为承租人留出剩余租期内的租金权益既合法又合理。就算房子被拍卖了，新的产权人也不能随便解除租赁合同。 但如果房子是在查封之后才出租的，这种租赁关系没办法对抗申请执行人。法院进行拍卖的时候，一般不会给所谓的承租人留出五到八年租金。因为在房子查封之后设立的租赁权，有可能损害申请执行人的利益，所以法院通常会认定这种租赁关系不能影响拍卖、变卖的执行。 还有一种情况，如果有人恶意串通虚构租赁关系，目的是为了阻碍房屋拍卖或者获取不当利益，法院会进行审查，这种虚假租赁关系是不被支持的，自然也不会为其留出租金。 所以说，判断能不能留出五到八年租金，关键在于房屋租赁关系的设立时间，以及租赁关系是否真实等因素。咱们可不能小看这些细节，不然很可能权益受损，或者做出不合法的事情。律图天津
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个人转租所签协议是否有效[律师回复] 个人转租签的协议是否有效，得分情况来看。要是转租经过了出租人的同意，那协议一般是有效的。按照我国民法典的规定，承租人经出租人同意后，能把租赁物转租给第三人，并且承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。只要转租协议是各方真实意思的体现，内容也不违反法律法规的强制性规定，就具备法律效力。 要是承租人没经过出租人同意就擅自转租，出租人有权利解除和承租人的租赁合同。但这并不直接让转租协议无效。要是转租协议本身不存在其他无效的情况，那在承租人和次承租人之间，转租协议依旧有效。不过，次承租人可能会因为出租人解除原租赁合同而受到影响。 另外，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在一定期限内没有提出异议，那就视为出租人同意转租，这种情况下转租协议也是有效的。 总的来说，个人转租协议是否有效，关键在于是否取得了出租人的同意，或者出租人是否默认同意，同时协议本身不能存在法定的无效情形。建议大家在转租时，尽量先取得出租人的书面同意，避免不必要的纠纷。律图天津
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发生房屋意外后租赁者是否要赔偿[律师回复] 判断发生房屋意外后租赁者是否要赔偿，得看具体情况。 要是房屋意外是租赁者过错造成的，依据《中华人民共和国民法典》，承租人要妥善保管租赁物，因保管不善导致租赁物损毁、灭失，租赁者就得承担赔偿责任。举例来说，租赁者使用不当引发火灾，或者擅自改造房屋结构让房屋受损，这类情况租赁者就得赔偿。 如果房屋意外不是租赁者的责任，比如是房屋自身质量问题，像墙体自然开裂、水管老化破裂，或者是地震、洪水等不可抗力因素造成房屋受损，一般租赁者不用承担赔偿责任。而且这种情况下，租赁者还有权要求出租人维修房屋。 如果租赁合同里对房屋意外责任承担有明确约定，那就按合同来。不过合同约定不能违反法律、行政法规的强制性规定。所以，租赁双方在签合同时，要明确意外责任承担条款。出现问题后，双方也应积极沟通，按法律和合同来解决。律图天津
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出租房被中介卖了，租客该如何做[律师回复] 按照《民法典》里“买卖不破租赁”的说法，要是咱租的房子在租赁期内被中介给卖了，您可别怕，有法律给咱撑腰呢，下面就说说租客维护自身权益的办法。 先得搞清楚自己的租赁合同和权益。好好翻翻手里的租赁合同，看看还剩下多久的租期，租金是咋支付的。要知道，就算房子换了主人，咱租约依旧有用，新的房东得接着履行之前的合同，咱的租赁权益是受法律妥妥保护的。 接着得赶紧跟相关的人沟通。要是知道中介把房子卖了，咱得主动去找中介和新房东，跟他们说根据“买卖不破租赁”的规定，咱会接着按合同租房子。同时呢，让中介拿出房子买卖的相关证明，这样能确定这事儿是不是真的。 要是咱的权益真受到损害了，就得用法律手段维权。要是新房东或者中介让咱提前搬走，或者有其他损害咱利益的行为，双方可以先坐下来商量，看看能不能达成补偿协议。要是商量不拢也别怕，咱可以把租赁合同、交租金的凭证，还有和他们沟通的记录这些证据都收集好，然后去法院起诉，要求接着履行合同，或者让他们赔偿咱的损失。 总之，遇到出租房被中介卖了的情况，租客得冷静，用法律保护自己的合法权益。律图天津
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房屋租赁合同实际损失该怎么认定计算[律师回复] 在房屋租赁过程中，不同主体遇到的实际损失认定和计算是不一样的。咱们先说说出租人的情况。要是承租人提前解约，出租人会有不少损失。比如在重新找新承租人的这段时间，租金就没了。这租金损失一般是按照原来合同约定的租金标准来算，一直算到新承租人住进来，或者到了合理的找租客期限结束。要是房屋被承租人弄坏了，维修房子的费用也是实际损失。这笔费用要以专业的评估结果或者实际的维修发票作为依据。另外，如果因为承租人违约，让出租人额外花了中介费啥的，这些费用也得算到损失里。 再看看承租人的情况。要是出租人提前解约，承租人也会有损失。比如重新找房子得花搬迁费、中介费。要是新租的房子租金比原来合同的租金高，那么在剩下的租期里，高出的这部分租金差价也能算成损失。还有，要是承租人对房子进行过装修，那些还没分摊完的装修费用也可以当作损失。不过，装修费用得综合装修时花了多少钱、用了多长时间这些因素来合理确定。 在认定和计算实际损失时，得按照损失填补和可预见规则来。也就是说，损失得是真真切切发生的，而且和违约行为有直接的关系。违约方要赔多少钱，不能超过他在签合同时能想到的损失范围。要是双方在损失上有争议，既可以坐下来协商解决，也能找专业的评估机构来算一算，要是实在不行还能去法院打官司。大家在租房时多留个心眼，遇到问题及时用法律手段维护自己的权益。律图天津
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律师说法·房产纠纷
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没找到劳动合同还能申请劳动仲裁吗没找到劳动合同也可申请劳动仲裁，劳动合同不是证明劳动关系的唯一证据。认定双方存在劳动关系时，可参照工资支付记录、“工作证”等证明身份的证件、招用记录、考勤记录、其他劳动者证言等。申请仲裁时收集这些证据可维护权益，且单位超一月不满一年未签合同，需支付双倍工资。1k浏览
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劳动仲裁或者去诉讼大概要多长时间劳动仲裁一般自受理仲裁申请之日起45日内结束，案情复杂可延长15日。若对仲裁结果不服去法院诉讼，适用简易程序审理的案件3个月内审结，普通程序审理的案件6个月内审结，特殊情况还可延长。1k浏览
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劳动仲裁加法院一审二审需要多久劳动仲裁一般需45天，案情复杂可延长15天。若对仲裁结果不服进入法院一审，适用简易程序审理的在3个月内审结，普通程序为6个月；一审不服上诉进入二审，法院会在3个月内审结。整体时间受案件具体情况影响。1.8k浏览
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